KİRA UYARLAMA DAVALARI ve COVİD-19 PANDEMİSİNİN DAVALAR BAKIMINDAN ETKİLERİ

Türk Borçlar Kanunu md.138 ile hüküm altına alınan kira uyarlama davaları kanunda; ‘Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.’ şeklinde yer almıştır.

Sözleşmeye bağlılık ve ahde vefa ilkesi gereği borçlunun sözleşmede ön görülen edimi aynen ifa etme yükümlülüğü bulunmaktadır. Fakat taraflar arasındaki dengenin sağlanması amacıyla bu ilke her zaman katı bir şekilde uygulanmamaktadır.

Kira sözleşmesinin hâkim tarafından uyarlanabilmesi için madde 138’de sayılan şartların tamamı gerçekleşmek zorundadır:

• Taraflar arasında kurulmuş geçerli bir sözleşme olması,

• Kurulan sözleşmenin uzun süreli olarak kurulmuş olması,

Sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilmek için, öncelikle taraflar arasında geçerli bir sözleşme kurulmuş olması gerekmektedir. Kira sözleşmeleri belirli bir şekle tabi olmasa da yazılı olarak kurulmuş bir sözleşmenin ispatı daha kolay olacaktır.

• Taraflar arasında geçerli bir sözleşmenin kurulmasında sonra, ön görülmesi veya tahmin edilmesi mümkün olmayan olağanüstü bir durumun meydana gelmesi,

Kira sözleşmesinin uyarlanmasının talep edilebilmesi için, borçlu tarafından ön görülemeyen ve ön görülmesi mümkün olmayan bir durumun meydana gelmesi gerekmektedir. Savaş, seferberlik, tabii afet, salgın hastalık, ağır ekonomik kriz veya yüksek devalüasyon gibi durumlar ön görülmeyen hallere örnek verilebilir. Günümüzde, özellikle Covid-19 pandemisi uyarlama davalarında en temel gerekçe olarak karşımıza çıkmaktadır. Fakat; her ne kadar Covid-19 pandemisi kira sözleşmelerini oldukça etkilese de pandeminin başlangıcından itibaren uzun bir süre geçmesiyle birlikte pandeminin ve etkilerinin ön görülebilir bir durum olmaktan çıktığı değerlendirilmesi yapılması ihtimali mevcuttur. Fakat aksi bir görüş ile, idare tarafından ön görülemez şekilde farklı zamanlardan tekrardan alınan kısıtlama kararlarının ön görülemez bir duruma örnek olduğu değerlendirmesi yapılabilir.

• Sözleşme şartlarındaki durumun olağanüstü ve öngörülemeyecek nitelikte değişmesi,

Uyarlama talebinde bulunabilmek için, ön görülemez ve olağanüstü nitelikte bir durumun meydana gelmesinin yanında, bu durumun sonuçlarının da ön görülemez nitelikte olması gerekmekte, bu sonuçların ise sözleşmede yer alan şartları borçlu için katlanılamaz derecede değiştirmesi gerekmektedir.

• Olağanüstü değişikliğin borçludan kaynaklanmaması,

Olağanüstü ve ön görülemez durumun meydana gelmesine borçlunun sebebiyet vermemesi gerekmektedir. Bu durumun borçlunun elinde olmayan mücbir sebep halleri neticesinde meydana gelmesi gerekmektedir.

• Olağanüstü değişikliğin borçludan ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmesi,

Meydana gelen olağanüstü ve ön görülemez durum, sözleşme temelinden sarsılmasına ve borcun ifasının istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede etkilerse, bu halde borçlu sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir.

• Borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş olması veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekmektedir.

Sözleşmenin uyarlanabilmesi için sözleşme ile üstlenilen edimin henüz ifa edilmemiş veya ihtirazı kayıt ile hakların saklı tutularak ifa edilmiş olması gerekir. Saklı tutulmayan ve yerine getirilen hiçbir hak bakımından edimden dönmek mümkün olmayacaktır. Bu sebeple uyarlama davası hakların saklı tutulmaması halinde ancak ileriye etkili sonuç doğuracaktır.

• Borçlunun uyarlama hakkından feragat etmemiş olması gerekmektedir.

Sözleşme kurulurken mevcut olan durumun önemli ölçüde değişmesinin günümüzde en önemli örneğini Covid-19 pandemisi oluşturmaktadır. Yaşanılan salgın hastalık durumunun taraflarca önceden ön görülmesi mümkün olmayıp mevcut olağanüstü durumun meydana gelmesinde borçlunun kusurunun olmadığı da açıktır. Pandemi sebebiyle yaşadığımız “yeni normal” adı verilen şartlarda sıklıkla özellikle kafe, restoran gibi mekânların genelgeler ile belirli dönemlerde kapatılması, mekânlara alınacak kişi sayısının kısıtlanması, sokağa çıkma yasağı uygulamaları söz konusu olup birçok sektör alınan tedbirlerden yakından etkilenmiştir. Bu durum mahkemelerce de mücbir sebep olarak değerlendirilmektedir. Anılan sebeplerden borçludan ifanın istenmesi dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştiği takdirde mahkemelerden kira sözleşmesinin uyarlanması talep edilebilmektedir. Nitekim yakın zamanda, Bursa 4. Bölge Adliye Mahkemesi tarafından konuya ilişkin verilmiş emsal bir karar bulunmaktadır. 28.09.2020 tarihinde verilen kararda Covid-19 pandemisi nedeni ile kira sözleşmesinin uyarlanmasına hükmedilmiştir. Davanın detayına bakıldığında restoran sahibi davacı pandemi döneminde alınan tedbirler çerçevesinde iş hacminin düştüğü gerekçesi ile kira sözleşmesinin uyarlanması ve ihtiyati tedbir alınması istemi ile dava açmıştır. Aylık 23.000 TL olan kira bedelini 11.500 TL olarak ödenmesi için ihtiyati tedbir talebinde bulunmuştur. Mahkemece salgının ve alınan tedbirlerin kiracı üzerindeki etkileri incelenmiştir.

Covid-19 pandemisi Mart 2020 ayından itibaren ülkemizde görülmeye başlanmış ve bu kapsamda hastalığın yayılmasının kontrol altına alınması amacıyla çeşitli tedbirlere başvurulmuştur. Bu tedbirler kapsamında olmak üzere zaman zaman ve ihtiyaç durumuna göre sokağa çıkma yasağı uygulanması, iş yerlerinin kapatılması veya esnek çalışma, evden çalışma gibi değişkenlik gösteren tedbirler uygulanmış olup, pandeminin etkilerinin ve yetkili kurumlarca alınan tedbirlerin halen devam ettiği bilinmektedir. Bu boyuttaki salgın hastalık, gerek dünyada gerekse ülkemizde şu ana kadar tecrübe edilmemiş sonuçlar doğurmuş, özellikle bazı sektörlerin pandemiden ve alınan tedbirlerden daha fazla etkilendiği görülmüştür.

Bu gerekçeler ile mahkeme Türk Borçlar Kanunu md.138 ile hüküm altına alınan aşırı ifa güçlüğü koşullarının oluştuğuna kanaat getirmiş ve davacının ihtiyati tedbir talebini kabul etmiştir. Ancak ihtiyati tedbir kararı mahkemece belirli aralıklarla veya tarafların müracaatı üzerine değerlendirilerek durum ve koşulların değişmesi halinde kaldırılacak veya belirlenen yeni bir miktar üzerinden devam etmesine karar verilecektir. Sözleşmede yapılacak uyarlama Covid-19 pandemisi dönemi boyunca geçerli olacak ve salgının etkileri bittiği takdirde kira sözleşmesi de eski haline dönecektir.

Verilen karar Covid-19 pandemisi nedeni ile kira sözleşmesinin uyarlanmasını üst derece mahkemesinin kabul etmesi sebebi ile önem taşımaktadır. Ancak salgının ve salgının yayılmasının engellenmesi amacıyla alınan tedbirlerin etkileri sektörlere ve işin yapıldığı yere göre farklılık göstermesi nedeniyle bu olağanüstü durum karşısında tüm sözleşmelere belirlenmiş bir şekilde müdahale etmek mümkün olmadığı için mahkemece somut olay nezdinde borçlunun ifada kusurunun olup olmadığı, salgının kiracı üzerindeki etkileri gibi değerlendirmeler yapıldıktan sonra uyarlamanın yapılmasına ve gerekli tedbirlerin alınmasına karar verilecektir.

Av. Emre DÖNMEZ & Stj. Av. Elif Nur AYDIN