MÜTEAHHİDİN İSKAN RUHSATI ALINMAMASINDAN DOĞAN SORUMLULUĞU

1. GİRİŞ

Arsa sahibinin arsasındaki belirli bir payın mülkiyetini müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği, müteahhidin ise arsa üzerinde bina yapımını üstlendiği sözleşmeye kat karşılığı inşaat sözleşmesi denilmektedir. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinen bu sözleşme Türk Borçlar Kanunu’nda ("TBK") açıkça düzenlenmemiştir. Bu nedenle müteahhidin yani yüklenicinin yapıyı meydana getirip arsa sahiplerine teslim etmeyi üstlenmesi TBK m. 470 vd. maddelerinde açıklanan eser sözleşmesi hükümlerine; arsa sahiplerinin arsa payını yükleniciye devretmeyi üstlenmesi TBK m.237 vd. maddelerinde açıklanan taşınmaz satışı hükümlerine tabiidir. İnşaatın bitmesi sonrasında binanın kanun ve yönetmeliklerde belirlenen standartlara uygun olduğunu teyit eden yapı kullanım izni belgesi, bilinen adıyla iskan ruhsatı alınması müteahhidin sorumluluğundadır. Müteahhidin eser sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi ve yapıyı ayıplı teslim etmesi durumunda arsa sahiplerinin başvurabileceği hukuki yollar ilgili kanunla belirtilmiştir.

2. İSKAN BELGESİ ALINMAMASI NEDENİYLE MÜTEAHHİDİN SORUMLULUĞU

İskan belgesine aynı zamanda yapı kullanma izni de denilebilir. İnşaatın tamamen bitmesi halinde binanın tamamının, kısmen tamamlanması halinde ise tamamlanan bölümlerinin kullanılması amacıyla binanın bulunduğu bölgenin belediyesi tarafından alınan bir belgedir. İskan ruhsatında inşaat halindeki toplam ünite sayısı, bina kat alanı, toplam kat sayısı, metrekare başına maliyet, bina yüksekliği ve toplam alan gibi bina ile ilgili özellikleri içerir. İçinde yaşanılan ev aynı zamanda oturma izni bulunan evi de ifade etmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iskan belgesi alınması inşaatı yapan müteahhidin sorumluluğundadır. Yüklenici yapı kullanım belgesi almadan bina kullanıma açılmayacaktır. Ayrıca yüklenici, binanın yasal olarak tamamlandığını tevsik eden bu belgeyi malik veya kullanıcısına teslim etmekle yükümlüdür.

Tipik olarak müteahhidin arsa sahibine karşı sorumluluğu, binanın kullanma izni olmadan arsa sahibine teslim edilmesiyle sona ermemektedir. İnşaat tamamlandıktan sonra müteahhidin ruhsatı almaması halinde kat maliki veya arsa sahibi, inşaat şirketi veya yükleniciye karşı Türk Borçlar Kanunu'nda öngörülen hakları kullanabilir. Binada barınma başladıysa ve henüz yapı kullanma izni alınmamışsa bina kusurlu sayılır.

Arsa sahibi, kat karşılığında inşaat sözleşmesi yaparak yükleniciye yetki verir. Uygulamada noter bu sözleşmelerde belirli bir süre ön görmektedir ve bu sürenin sonunda sözleşme şartları dairenin iskan belgesi alındıktan sonra teslim edileceğini ön görmektedir. Genellikle yükleniciler projeye veya SGK gibi mevzuatlara aykırı davranabilmektedir. Arsa sahipleri, sözleşmedeki diğer kusurları öne sürerek kira ve varsa cezai şartlar talep edebilir. Arsa sahipleri bu haklarını, taşınmazın bulunduğu yerdeki hukuk mahkemesinde dava açarak arayabilirler.

Y. 15. Hukuk Dairesi 2019/3966 E. , 2020/1611 K.;

“…Bu durumda mahkemece öncelikle davalı yüklenicinin yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünü yerine getirip getirmediği, getirmemiş ise yapı kullanma izin belgesi masrafları ve SGK prim borçlarını ödeyip ödemediği ile ödenmemiş ise miktarlarının ilgili belediye ve SGK’dan sorulup tespit edildikten sonra hükme esas raporu düzenleyen bilirkişi kurulundan ek raporun düzenleneceği tarih itibariyle davacının nama ifaya izin isteyebileceği, eksik ve kusurlu işlerin nelerden ibaret olduğu ve bunların avans niteliğindeki giderim bedeli ve satışa yetki verilmesi gereken bağımsız bölümün de aynı ek rapor tarihi itibariyle piyasa rayiçleriyle değeri konusunda gerekçeli ve denetime elverişli ek rapor alınıp, bilirkişi raporuna atıfta bulunulmaksızın hangi eksik ve kusurların nama ifasına izin verildiği ve bunların avans niteliğindeki giderim masrafları ve bozmadan sonra yapılacak araştırma sonucuna göre alınıp ödenmemiş ise yapı kullanma izin belgesi alınma masrafları ve SGK prim borç miktarı ile gecikme tazminatı miktarı hüküm fıkrasında gösterilmek ve saptanacak bedel gösterilerek bu bedelden az olmamak suretiyle yükleniciye bırakılıp devredilmeyen bağımsız bölümün belirtilen masraf ve borçları karşılamak suretiyle davacı arsa sahibince satışına yetki verilmesi gerekir…” 

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 4.7.2012 tarih ve 2012/459 E. – 2012/5124 K.;

“Yapının oturma izni alınmasına uygun hale getirilmesi yüklenicilerin öncelikli edimleri kapsamında olduğundan öncelikle yapı ruhsatı, tüm projeleri ve dosya kapsamındaki 9.9.2009 tarihli delil tespiti dosyasına sunulan raporla mahkemece alınan 6.10.2011 tarihli bilirkişi kurulu raporu Pendik Belediye Başkanlığı’na gönderilerek, yapı ruhsatına ve onaylı projelerine olan aykırılıkların giderilmesinin olanaklı olup olmadığının sorulması; bu kapsamda yapının tamamen ya da kısmen kaçak yapı olması ve yapı ruhsatına aykırılıklar bulunması durumunda aykırılıkların giderilmesi ve oturma izninin alınması için yapılması zorunlu olan işlemlerin neler olduğunun bildirilmesinin istenmesi, İmar Yasası ve mevzuatına, yapı ruhsatına aykırılıkların giderilmesi olanaklı ise, yerinde uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla keşif yapılmak suretiyle alınacak rapora göre yüklenicilere yeterli süre ve yetki verilmesi, yükleniciler tarafından yüklenimlerindeki bu edimin yerine getirilmeyeceğinin bildirilmesi ya da getirilmemesi halinde istediği takdirde davacıya yetki ve süre verilmesi, yapının yasal hale ve dolayısıyla iskan alınmasına hazır hale getirilmesi durumunda sözleşme hükümleri de değerlendirilerek sözleşme dışı yapıldığı ileri sürülen bağımsız bölümle davacının bağımsız bölümündeki değer kaybına dair tazminat isteklerinin değerlendirilmesi ve varılacak sonuca göre uyuşmazlığın çözümlenmesi; aksi halde ise; yasal olmayan yapı için maddi tazminat istenemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerekmektedir.”

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 17.9.2007 tarih ve 2007/3700 E. – 2007/5356 K. sayılı bir başka kararı;

“Yargılama aşamasında belediye tarafından gönderilen 03.01.2003 tarihli yazıda, inşaatın iskân ruhsatının olmadığı belirtilmiştir. Nitekim mahkemece alınan iki ayrı bilirkişi raporunda da, projeye göre zemin kattaki 1 adet dükkân yerine fiilen 3 adet daire yapıldığı ve bu projeye aykırılık giderilmedikçe iskân ruhsatının alınamayacağı belirtilmiştir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş; inşaat işlem dosyasının tüm belgeleriyle birlikte ilgili belediyeden getirtilmesinden, inşaatın tadilat projesiyle projeye aykırılığın giderilip giderilemeyeceğinin tespiti için bilirkişilerden ek rapor alınmasından, projeye aykırılığın giderilebileceğinin saptanması halinde, gereğinin yerine getirilmesi ve iskân ruhsatının alınması için davacı yükleniciye yetki ve uygun süre verilmesinden, davacı yüklenicinin inşaatı projesine uygun hale getirip iskan ruhsatını alması halinde yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesinden, binanın tadilat projesiyle projeye uygun hale getirilemeyeceğinin tespiti halinde ise talebin reddine karar verilmesinden ibarettir. Tüm bu yönler gözetilmeden eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir.”

Türk Borçlar Kanunu’nun arsa payı sahibine tanıdığı seçimlik hakların yanı sıra, arsa payı sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında imzalanan sözleşmede iskan belgesi alınmaksızın sadece yapının bitmesi ile ifanın gerçekleşmiş sayılmayacağı hususu ayrıca yazılı bulunmalıdır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 01.07.2019 tarih ve 2018/3907 E. - 2019/3063 K.

“…Yükleniciyle arsa sahipleri arasında ... 7. Noterliği'nde imzalanan 9.11.2005 gün 338241 yevmiye nolu düzenlenme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 4. maddesinin devamında; inşaatın sözleşmeye uygun olarak eksiksiz tamamlanıp, genel iskân izni alınıp iş bitim kağıtları arsa sahibine verilmedikçe yükleniciye bağımsız bölüm tapusu verilmeyeceği kararlaştırılmıştır. Bu hükme göre genel yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğü yükleniciye aittir. Yine sözleşmenin süre uzatımı ve cezai şart başlıklı maddesinin son cümlesinde; işin süresi içinde bitirilmemesi halinde yüklenici teslime kadar geçecek her ay için arsa sahiplerine isabet edecek her bağımsız bölüm için o günün rayiç kira bedeli kadar kira tazminatı ödemeyi kabul etmiştir. (…) Yapı kullanma izin belgesi alma borcunun yükleniciye bırakıldığı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin edimini yerine getirdiğinin kabulü için inşaatı tamamlayıp teslim etmiş olması yeterli olmayıp, yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması da zorunludur. İnşaat ya da bağımsız bölüm arsa sahibine fiilen teslim edilse dahi arsa sahibi yapı kullanma izin belgesi bulunmayan inşaat ya da bağımsız bölümleri oturarak kullanmaya ya da kiraya vererek gelir elde etmeye zorlanamayacağından hukuki teslim gerçekleşmiş sayılmaz. Arsa sahibi, yüklenicinin üstlendiği yapı kullanma izin belgesi alınıncaya kadar gecikme tazminatı ya da kararlaştırılmış ise cezai şartı isteyebilir.”

3. ARSA PAYI SAHİBİNİN AYIPLI TESLİMDEN DOĞAN HAKLARI

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin (müteahhit) yükümlülüğü, arsa sahibine ait olan arsa üzerinde sözleşmeye uygun inşaat faaliyetlerini yürütmek ve inşaat sonucunda meydana gelen eseri sözleşmede öngörülen süre ve koşullar dahilinde arsa sahiplerine teslim etmektir. Yüklenici bu borcunu yerine getirmediğinde, arsa sahibine karşı eser sözleşmesine ilişkin olarak TBK m. 474 ve devamında düzenlenmiş ayıp hükümlerine göre sorumlu olacaktır.   Yüklenicinin bu yükümlülüğünü yerine getirirken eksik veya ayıplı yapı  meydana getirmesi sonucunda eksik ifa ve ayıplı ifa kavramları gündeme gelir. Eksik ifa ile ayıplı ifa arasındaki farklılıkların belirlenmesi, muayene ve ihbar zorunluluğu ile zamanaşımı gibi usule ilişkin hususlar açısından fark ve önem arz etmektedir. Eksik ifanın söz konusu olması halinde TBK m.112 ve devamı hükümleri uygulanırken, genel hükümlere göre tespit ve inceleme yapılmaktadır. Ayıplı ifa söz konusu olduğunda TBK m.474 ve devamı hükümleri uyarınca uygun bir süre içerisinde muayene ve ihbar yükümlülüğü devreye girecektir. Eksik ifa durumunda ise bir muayene ve ihbar yükümlülüğü bulunmamaktadır.    Arsa sahibi, hem ayıplı ifa durumunda ihbar yükümlülüğünü yerine getirmek hem de ayıplı ifa veya eksik ifa fark etmeksizin ispat yükümlülüğünü yerine getirmek açısından noter aracılığı ile yükleniciye ihtarname gönderebilir, tespit ettiği eksiklikleri ve ayıplı ifa hallerini bildirebilir ve bu hallerin giderilmesini talep edebilir.   Eksik ifa halinde genel zamanaşımı süreleri dikkate alınır ve ilgili olayın özelliklerine göre yüklenicinin kusurunun ağırlığı ile niteliği de hesaba katılmak suretiyle TBK m.146 ya da m.147’e göre 10 yıllık veya 5 yıllık zamanaşımı söz konusu olur. Ayıplı ifa halinde ise TBK m.478 gereği, yine yüklenicinin kusur durumuna, kusurun ağırlığına ve niteliğine göre 5 yıllık veya 20 yıllık zamanaşımı süreleri söz konusu olmaktadır.

Arsa Payı Sahibine Tanınmış Olan Hak ve İmkanlar:-Aynen ifa, ücretsiz onarım ve nama ifaya izin talebi   Eksik ifa ve ayıplı ifa halinde arsa sahibi, TBK m.112 ve devamı maddeleri gereğince aynen ifa talebinde bulunabileceği gibi, masrafları yükleniciye (müteahhit) ait olmak üzere, eksikliklerin kendisi tarafından giderilebilmesi için mahkemeden nama ifaya izin talebinde bulunabilir.    Nama ifaya izin, yapma borcunu yerine getirmeyen taraf adına işlem yapılması için yetki verilmesi talebini içeren bir davadır. Nama ifaya izin davasıyla birlikte eda kapsamında tahsil davası da açmak mümkündür.

Yargıtay 23. HD. 2016/4767 E., 2019/1961 K.

“…Davacılar vekili, dava dışı müteahhit … ile müvekkilleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye uyulmaması sebebiyle mahkeme kararı ile sözleşmenin feshine karar verildikten sonra davalı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin devrinin yapıldığı ve bu sözleşmeden sonra inşaata davalının devam ettiğini ancak davalının da taraflar arasındaki sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim edilmediği, eksik işleri bırakıldığını ve iskan alınmadığını ileri sürerek müvekkillerine davalı namına inşaatı tamamlama izni verilmesine, şimdilik 1.000,00 TL nama ifa bedelinin, 1.000,00 TL eksik ve ayıplı imalat bedelinin, 500,00 TL kira tazminatının davalıdan tahsili ile müvekkillerine ödenmesine, iskan masraflarının karışlanması amacıyla davalının hissesine düşen dairelerden bir tanesinin satılarak paraya çevrilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir…Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; asıl dava yönünden davacılar davasının kabulüne, sözleşmede yer alan tapu kaydına göre 3. kat, 9 no.lu 64/748 arsa paylı çatı aralı konut (tadil edilmiş projeye göre 8 no.lu meskenin) 80.000,00 TL’den aşağı olmamak üzere, yine aynı tapunun 1. kat, 2 no.lu 62/748 arsa paylı konut olarak kayıtlı (tadil edilmiş projeye göre 1 no.lu meskenin) de 75.000,00 TL’den aşağı olmamak üzere arsa sahibi olan asıl davanın davacıları tarafından satışının yapılarak satış parasından ortak alanlardaki eksiklikleri ve iskan ruhsatı alınması için gerekli olan ve bilirikşilerce tespit edilen 136.656,72 TL’lik gideri bu mesken nitelikli dairelerin satışından elde edilen gelirden karşılayarak arta kalan kısmını da yüklenici olan …’a iade etme hususunda nama ifaya izin ve yetki verilmesine…”Kararı davalı birleşen davacı vekili temyiz etmiştir.Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve ileri sürülen temyiz sebeplerine göre davalı birleşen davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı-birleşen davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA…”

TBK m.113/1 : "Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır." Ayıplı ifa halinde arsa sahibi tarafından TBK 112. vd. genel hükümlerinin yanı sıra ayrıca TBK 474. vd. yer alan özel hükümlerden de yararlanılabilir. Oysa eksik ifa durumunda eser sözleşmelerinde ayıplı ifa hükümlerine ilişkin olarak düzenlenmiş olan TBK m.474 vd. hükümleri uygulama alanı bulamamaktadır. TBK m.475 : "Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:

1. Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.

2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.

3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme. İşsahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz."

-Sözleşmeden Dönme: Dönme hakkının kullanılması için TBK m. 475/1 uyarınca yapı kullanılamaz ölçüde ayıplı olmalı veya arsa sahibinin yapıyı kabul etmesi hakkaniyet gereği kendisinden beklenemeyecek ölçüde bir ayıp bulunmalı ya da yapı sözleşme hükümlerine aykırı olmalıdır. Bunun yanında TBK m.475/3 hükmünce yapının yıkılması ya da kaldırılması aşırı bir zarara yol açacaksa artık dönme hakkı kullanılamayacaktır. Ancak ayıplar kullanımı engelliyor veya tehlikeli bir durum yaratıyorsa aşırı zarara bakılmaksızın sözleşmeden dönülebilecektir. Daha az önemli ayıplarda ise bedelde indirim ya da yapının ücretsiz onarımı seçimlik haklarına başvurabilecektir. Dönme ile birlikte sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkar ve tarafların iade yükümlülükleri ortaya çıkar. Feshedilen sözleşmelerde ise nama ifaya izin istenemez.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2019/159 E. , 2019/3908 K.

“…davacı, dava dilekçesinin özü ve netice kısımlarında terditli olarak, ifaya izin suretiyle murazanın gedirilmesi, mümkün olmadığı takdirde sözleşmenin feshini talep etmiştir. Oysa ki mahkemece sözleşmenin feshi ile davacıya proje eksikliğinin giderimi için nama ifaya izin verilmiştir. Mahkeme hükmü ile, bir yandan sözleşme ayakta tutularak nama ifaya izin verilirken diğer taraftan sözleşmenin feshine karar verilmiş olması çelişkili olup, davacının terditli talebine göre hangi talep için karar verildiğinin gerekçesi de gösterilerek hüküm kurulması gerekir iken, yukarıda açıklandığı şekilde karar verilmesi doğru olmamış…” 

-Eksik veya Ayıplı İmalat Giderim Bedeli ile Cezai Şartların Ödenmesi: Arsa sahipleri, eksik ve ayıplı imalatlara ilişkin olarak kendilerine ait bağımsız bölümlerde meydana gelmiş olan eksiklik ve ayıpların tamamının, ortak alanlarda meydana gelmiş olan eksiklik ve ayıpların ise yalnızca kendi hissesi oranına denk düşen kısmının giderim bedelini talep edebilir.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/2644 E., 2017/2230 K. sayısı ile verilmiş olan kararda:

"Davacı dilekçesinde eksik imalatın bedelini talep etmiş, mahkemece de imalat bedeli belirlenerek hüküm altına alınmıştır. Ancak talep edilen eksik imalatın tamamı ortak alanlarla ilgilidir. Dairemizin yerleşmiş içtihatlarına göre ortak alanlarda eksik imalat bulunması halinde arsa sahibi ancak tapu kaydındaki hissesi oranında talepte bulunabilir. Bu nedenle mahkemece bilirkişiden ek rapor alınarak eksik imalatın davacıya isabet eden miktarının belirlenip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, ortak yerlerdeki eksik imalatın tamamına hükmedilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir."

ifadeleriyle ortak alanlardaki eksik ve ayıplı imalatların bedelinin ne şekilde talep edilebileceği hususu açıklanmıştır.

-Tapu İptali ve Tescil Talebi: Eksik ve ayıplı imalatlar ve temerrüt gibi nedenlere dayalı olarak arsa sahibi tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talebinde bulunulmuşsa, eksik ve ayıplı imalatlar da değerlendirmeye tabii tutulmak suretiyle inşaatın tamamlanma oranı tespit edilir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre: Sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, %90 tamamlanma oranı sözleşmenin feshinin ileri veya geriye dönük olarak feshinde milat kabul edilmektedir.

Sözleşmenin geriye dönük olarak feshedilmesi (sözleşmeden dönme) durumunda taraflar, karşılıklı olarak ifa edilen edimleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri vermek durumunda kalırlar. Bu durumda, eğer kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye tapu devri sağlanmışsa, arsa sahipleri kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açabilir ve yükleniciye devri sağlanmış olan taşınmazın veya taşınmazların kendi adına tescilini talep edebilir.

-Tazminat Talebi: Arsa sahibinin yukarıda açıklanan haklarının yanında genel hükümlere göre tazminat talep etme hakkı da mevcuttur. Arsa sahibi tazminat talebini ister seçimlik haklardan biriyle, isterse bunlardan bağımsız olarak ileri sürebilir. Tazminat talebi için arsa sahibinin muayene ve ihbar külfetlerine uyma yükümlülüğü bulunmamakta ancak yüklenicinin kusurlu olması gerekmektedir.

Av. Emre DÖNMEZ & Stj. Av. Güneş KAYA